Агентство недвижимости, в которое вы обратились, предложило заключить с ним эксклюзивный договор… Что это такое? В чем плюсы и минусы подобного договора? Если вы решите найти определение эксклюзивного договора, то не тратьте свое время, перечитывая Гражданский кодекс РФ или какой-нибудь другой свод законов. Вы не найдете описания или определения. Но, как следует из того же Гражданского кодекса, стороны вправе заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или добровольно принятым обязательством.

Итак, что же такое эксклюзивный договор?

Смысл данного договора заключается в том, что клиент, который желает продать или купить (обменять) квартиру, поручает это одному единственному агентству недвижимости, а последнее, в свою очередь, обязуется выполнить договорные обязательства в течение срока договора. В этой форме взаимоотношений между клиентом и агентством существуют свои плюсы и свои минусы. Хотя надо сказать, что плюсов, конечно же, больше, чем минусов.

Подробно о плюсах…

Начнем с приятного, а именно с плюсов такого сотрудничества. Несомненный плюс – это экономия вашего времени. Все мы люди занятые: кто-то работает, кто-то в постоянных командировках и разъездах, а кому-то просто лень заниматься всей этой рутиной. После того как вы заключите с агентством договор, вам не придется бегать в поисках покупателя/продавца, собирать документы, стоять в очередях за необходимыми документами (кстати, а ведь надо еще знать, куда и зачем идти).

И это еще далеко не все. Если вы продаете квартиру самостоятельно, то вам придется общаться с потенциальными покупателями, показывать им продаваемую квартиру. А для этого также нужно свободное время. Риелтор сам будет осуществлять показ и вести переговоры. Продать или купить квартиру через риелтора можно намного быстрее, чем без него. Ведь в каждом агентстве есть своя база данных недвижимости.

Следующий «жирный плюс» – это наличие в агентствах профессиональных юристов, которые проконсультируют вас по всем интересующим вопросам, связанным с покупкой/продажей жилья. Также немаловажен тот факт, что все документы обязательно пройдут через юристов компании, которые проверят их на соответствие требованиям закона. В дальнейшем вы не будете «осчастливлены» новостью о том, что кто-то подал в суд иск о признании сделки недействительной, и тем более о том, что суд все-таки признал сделку ничтожной.

Если вы уверены, что документы на квартиру у вас в полном порядке и у вас уже есть покупатель, который на все 100% купит данную квартиру, то, конечно, вы можете не обращаться к риелтору. Но если дело обстоит иначе, то для того, чтобы продать квартиру, вам как минимум необходимо найти покупателя, а для этого надо прорекламировать товар, то есть квартиру. Конечно, можно это сделать самостоятельно, поместив объявления в газете, Интернете и т. д. Но реклама в газете стоит дорого, поместить объявление в Интернете можно и бесплатно, но, как правило, на нераскрученных сайтах. А если вы подписали эксклюзивный договор с риелтором, то вся забота о рекламировании товара ложится только на плечи агентства. И что самое важное, вам не придется платить. Агентство самостоятельно несет все расходы по рекламе.

И немного о минусах…

Спешим обрадовать: минусов не так уж и много. Да и то, для кого-то их вряд ли можно будет назвать минусами. Если вы заключаете эксклюзивный договор, то до окончания срока его действия вы не имеете права самостоятельно осуществлять поиск покупателя или обращаться параллельно в другое агентство недвижимости. То же самое касается покупателя, который не вправе самостоятельно искать себе подходящий вариант жилья. Хотя в принципе все это можно, но будет уже считаться нарушением договора. А за несоблюдение условий договора агентство вправе взыскать неустойку, размер которой должен быть четко прописан в документе.

Можно, конечно же, расторгнуть договор досрочно. Но, опять же, за досрочное расторжение договором предусматриваются штрафные санкции (неустойка). Так что вариантов не так много: или ждать, когда агентство самостоятельно решит ваши проблемы, или самому начинать искать подходящие варианты, но тем самым стать нарушителем договорных отношений.

Что должно быть в договоре?

Во-первых, в качестве предмета договора указывается, какие услуги должно оказать агентство недвижимости. Если оно обязано продать определенную квартиру, то указываются все ее характеристики (адрес, количество комнат, площадь, этаж и т. д.).

Указывается цена квартиры, а также агентское вознаграждение. Кроме того, необходимо указать, кто несет расходы по сбору документов, регистрации договора, регистрации права собственности и т. д.

Очень важно указать срок действия договора. Не советуем подписывать договор, который имеет формулировку «договор действует до окончательного выполнения сторонами своих обязательств». Подписавшись под этим, вы можете загнать себя в угол. Если агентство будет затягивать со своими обязанностями и вы захотите расторгнуть договор, то это будет уже досрочное расторжение, за которое вы можете нести ответственность в виде выплаты неустойки. Также хорошо бы, если в договоре будут предусмотрены основания для досрочного расторжения.

Внимательно прочтите пункт, предусматривающий ответственность сторон. Особенно следует обратить внимание на размер штрафных санкций за нарушение договора. Также важно, чтобы указанная ответственность не была односторонней и не предусматривала бы только ответственность со стороны клиента. Ведь и агентство может нарушить взятые на себя обязательства, начиная от потери ключей от квартиры и заканчивая другими крупными неприятностями, например потерей оригиналов документов на квартиру.